Πέφτουν οι αντικειμενικές αξίες

Πρώτη καταχώρηση: Σάββατο, 27 Σεπτεμβρίου 2014, 11:57


Δραστικές αλλαγές στον τρόπο φορολόγησης των ακινήτων δρομολογεί το οικονομικό επιτελείο. Μετά τις απανωτές γκάφες με τον ΕΝΦΙΑ και τις σφοδρές επικρίσεις για υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, η κυβέρνηση κάνει στροφή 180 μοιρών και προχωρά σε σημαντικές αλλαγές, που θα οδηγήσουν σε μείωση φόρων.

Όπως αναφέρει η «Ημερησία», το πρώτο σημαντικό μέτρο είναι η εφάπαξ μείωση των αντικειμενικών αξιών από το 2015, ένα μεσοσταθμικό κούρεμα της τάξης του 15% σε χιλιάδες περιοχές της χώρας. Θα είναι το πρώτο βήμα για την τελική διαδικασία εξομοίωσης αντικειμενικών και εμπορικών τιμών, και εφαρμογής του συστήματος αυτόματης αναπροσαρμογής. Στόχος, δηλαδή, είναι να γεφυρωθεί το χάσμα μεταξύ των δύο τιμών, που προκαλούσε σοβαρές στρεβλώσεις στην αγορά.

​Σήμερα η περιουσία των ιδιοκτητών κοστίζει πολύ λιγότερο σε σχέση με την αξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόροςΠρο κρίσης οι αντικειμενικές αξίες ήταν χαμηλότερες ακόμη και πάνω από 200%, ενώ μετά την κατάρρευση των τιμών πώλησης ακινήτων υπάρχουν περιοχές στις οποίες τα συμβόλαια κλείνονται με τιμές χαμηλότερες 50%-60% σε σχέση με τις τιμές που υπολογίζει η εφορία. Το αποτέλεσμα είναι η περιουσία των ιδιοκτητών (κυρίως σε παλαιά ακίνητα) να κοστίζει πολύ λιγότερο σε σχέση με την αξία επί της οποίας η πολιτεία υπολογίζει τους φόρους.

Προβληματισμός, πάντως, υπάρχει αναφορικά με τις περιοχές που έχουν εξαιρετικά χαμηλές τιμές ζώνης. Για παράδειγμα, στα νοτιοδυτικά προάστια της Αττικής υπάρχουν αντικειμενικές αξίες 600-700 ευρώ/τ.μ., όταν οι τιμές πώλησης είναι αισθητά υψηλότερες. Επίσης, ειδικοί του κλάδου δίνουν ως παράδειγμα τον Άγιο Νικόλαο Κρήτης, μια τουριστική περιοχή με αντικειμενική αξία 500 ευρώ/τ.μ.



Αλλάζουν όλα στους φόρους των ακινήτων - Τι θα ισχύει για τις αντικειμενικές αξίες και το πόθεν έσχες

Στις περιοχές αυτές θα πρέπει να υπάρξει διαφορετική και προσεκτική προσέγγιση, καθώς μια απότομη αύξηση των τιμών, ώστε να εξομοιωθούν με τις πραγματικές αξίες, θα προκαλούσε μεγάλη αναστάτωση, εξαιτίας της σημαντικής φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων. Υπενθυμίζεται ότι οι αυξήσεις ή μειώσεις των αντικειμενικών αξιών επηρεάζουν 20 φόρους στα ακίνητα, όπως ο ΕΝΦΙΑ, το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, ο ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή, ο φόρος μεταβίβασης 3%, οι φόροι χρησικτησίας, ανταλλαγής, διανομής ακινήτων, ο δημοτικός φόρος, τα τέλη υπέρ του Ταμείου Νομικών, το τέλος μεταγραφής συμβολαίων κλπ.
​Αποσυνδέεται η αντικειμενική τιμή του ακινήτου από το τεκμήριο απόκτησης

Πάντως, όπως υποστηρίζουν οι ιδιοκτήτες, σε πολλές περιοχές oι αγοραίες τιμές διαμορφώνονται σήμερα μεταξύ 950 και 1.350 ευρώ/τ.μ. (μέση τιμή 1.150 ευρώ και 140-250 ευρώ για οικόπεδα), που σημαίνει ότι βρίσκονται κάτω από τη μισή τιμή της αντικειμενικής, που έχει προσδιοριστεί σε 2.500 ευρώ από το 2007 (ποσοστό 54%). Το 2012 η μέση τιμή ήταν περίπου 1.650 ευρώ (μείον 34% από την αντικειμενική) και το 2011 ήταν 2.250 ευρώ (μείον 10% της αντικειμενικής). Στις προσφυγές που αφορούν το Ψυχικό και τη Φιλοθέη υποστηρίζεται ότι ο εκπρόσωπος της ΔΟΥ είχε προτείνει στην αρμόδια επιτροπή για μία συγκεκριμένη ζώνη την τιμή του 2007, καθώς δεν υπήρχαν στοιχεία για το 2010, ενώ δεν λήφθηκαν υπόψη στοιχεία για το 2011-2012.

Το δεύτερο μέτρο που αναμένεται να προωθήσει άμεσα η κυβέρνηση είναι η αποσύνδεση της αντικειμενικής τιμής από το τεκμήριο απόκτησης.

Το πόθεν έσχες θα εφαρμόζεται στην πραγματική τιμή πώλησης του ακινήτου, ενώ πιθανότατα σε αυτή θα προστίθενται και οι υπόλοιπες δαπάνες, όπως έξοδα μεταβίβασης του ακινήτου (έξοδα συμβολαιογράφου, μεταγραφής κλπ.).

Έτσιμ η εφορία θα δέχεται το ποσόν της συναλλαγής που θα αναγράφει ο αγοραστής στο συμβόλαιο αγοράς, όποιο και αν είναι αυτό, χωρίς να λαμβάνει υπόψη την αντικειμενική αξία.



Η επιβολή τεκμηρίου με βάση την αντικειμενική αξία είχε οδηγήσει σε πάγωμα των αγοραπωλησιών τους τελευταίους μήνες, με τους μεσίτες να βρίσκονται σε κατάσταση νευρικής κρίσης, καθώς αδυνατούν να ολοκληρώσουν συμβόλαια παρότι υπάρχουν αγοραστές και έτοιμα deals. Χαρακτηριστικά είναι τα εξής παραδείγματα:

1. Εργοστάσιο το οποίο έχει αντικειμενική αξία 2,5 εκατ. ευρώ πωλείται 800.000 ευρώ, ο αγοραστής έχει βρεθεί, η επιχείρηση μπορεί να ξαναλειτουργήσει, ωστόσο ο αγοραστής δεν έχει το εισόδημα για να καλύψει το πόθεν έσχες για 2,5 εκατ. ευρώ. Έτσι, η συμφωνία δεν μπορεί να ολοκληρωθεί.

2. Κατάστημα στην Ελευσίνα πωλείται μόλις 40.000 ευρώ, ωστόσο η αντικειμενική αξία του είναι η διπλάσια και ο επενδυτής δεν προχωρά στη συμφωνία λόγω πόθεν έσχες.

3. Μεγάλο αγροτεμάχιο στην Οινόη 50 στρεμμάτων πωλείται 80.000 ευρώ, ωστόσο η εφορία αναγνωρίζει την αντικειμενική αξία, η οποία είναι 190.000 ευρώ.

4. Στο Καστρί ημιτελής κατοικία πωλείται 200.000 ευρώ, όμως έχει αντικειμενική αξία 350.000 ευρώ.

Πηγή: Ημερησία

Τελευταία ενημέρωση: Σάββατο, 27 Σεπτεμβρίου 2014, 13:02