Θα πρέπει να ξεκαθαριστεί πως η διανομή εξ αδιαιρέτου ακινήτων επιλύεται είτε μέσω εκούσιας συμφωνίας των συνιδιοκτητών είτε μέσω δικαστικής διανομής αν δεν υπάρχει συμφωνία, η οποία περιλαμβάνει την αυτούσια διανομή (διαίρεση σε τμήματα) ή την πώληση με πλειστηριασμό.
Η επιλογή εξαρτάται από το αν το ακίνητο μπορεί να χωριστεί νομικά σε ισάξια και οικοδομήσιμα μέρη ή όχι. Η εθελοντική διαίρεση ενός κοινού ακινήτου μεταξύ των συνιδιοκτητών, επιτυγχάνεται μέσω συμβολαιογραφικού εγγράφου ενώπιον συμβολαιογράφου, εφόσον υφίσταται συμφωνία των μερών.
Η διαδικασία αυτή προϋποθέτει τη συναίνεση όλων των κοινωνών και ορίζει τον τρόπο με τον οποίο κάθε ιδιοκτήτης θα λάβει τη δική του, οριστικοποιημένη μερίδα από το ακίνητο. Το συμβόλαιο περιγράφει πώς θα γίνει ο διαχωρισμός του ακινήτου, είτε αυτούσια (σε φυσικά μέρη) είτε με άλλους όρους.
Το συμβόλαιο διανομής εγγράφεται στο Κτηματολογικό Γραφείο και έχει πλήρη νομική ισχύ. Με την ολοκλήρωση της συμβολαιογραφικής διανομής, κάθε ιδιοκτήτης λαμβάνει ένα συγκεκριμένο, οριστικοποιημένο μερίδιο, το οποίο μπορεί να διαθέτει ελεύθερα.
Σε περίπτωση που δεν υφίσταται συμφωνία των μερών για την εκμετάλλευση του ακινήτου, εκείνος από τους συνιδιοκτήτες που ενδιαφέρεται περισσότερο από τους άλλους να εκμεταλλευτεί το μερίδιό του, είτε επειδή έχει ανάγκη τα χρήματα είτε επειδή θέλει άμεσα να το αξιοποιήσει (εκμίσθωση, ανακαίνιση, πώληση), έχει τη δυνατότητα από τον νόμο να προσφύγει στο δικαστήριο και να ζητήσει τη δικαστική διανομή του ακινήτου. Με αυτή θα ζητάει χωρισμό των μεριδίων, ώστε ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες να πάρει το μερίδιό του και να το διαθέσει όπως θέλει.
Το δικαίωμα για διανομή ακινήτου δεν παραγράφεται, οπότε μπορεί να ασκηθεί οποτεδήποτε. Η αγωγή, στρέφεται εναντίον όλων των υπολοίπων και στην αγωγή οφείλει να προτείνει ο ίδιος τον ενδεδειγμένο τρόπο διανομής. Η δικαστική διανομή μπορεί να γίνει επίσης με περισσότερους από έναν τρόπους, π.χ. αυτούσια διανομή, πλειστηριασμός. Η αγωγή μπορεί να κατατεθεί από τον έναν μεριδούχο.
Δύναται το δικαστήριο να διατάξει την αυτούσια διανομή κοινού οικοπέδου στο οποίο υπάρχει οικοδομή ή το οποίο είναι αδόμητο αλλά άρτιο και οικοδομήσιμο, πρέπει όμως να είναι δυνατή η διαίρεσή του σε μέρη ανάλογα με τις μερίδες των συγκυρίων. Μπορεί να γίνει σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους ή μέρη ορόφων (οριζόντια ιδιοκτησία), εφόσον πρόκειται για οικόπεδο όπου υπάρχει οικοδομή.
Όταν το οικόπεδο είναι αδόμητο, μπορεί να γίνει σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου, στα οποία θα είναι δυνατή η ανέγερση χωριστών οικοδομημάτων σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις. Η αυτούσια διανομή ενός αγροτεμαχίου, οικοπέδου ή κατοικίας μπορεί να γίνει, εφόσον είναι δυνατή η διαίρεση του ακινήτου σε μέρη, ανάλογα προς τις μερίδες των κοινωνών, δίχως να μειώνεται η αξία του.
Ο τρόπος αυτός αποκλείεται εάν η αυτούσια διανομή είναι ανέφικτη εκ των πραγμάτων ή οδηγεί σε μείωση της αξίας του . Εάν στο οικόπεδο/αγροτεμάχιο δεν μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή, γιατί δεν μπορούν να προκύψουν άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα του ακινήτου, τότε η μόνη επιτρεπτή διανομή είναι η πώληση διά πλειστηριασμού όλου του ακινήτου.
Έτσι ο κάθε συγκύριος λαμβάνει από το τίμημα που θα εισπραχθεί, το ποσό των χρημάτων που του αναλογεί. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου ο ένας συνιδιοκτήτης ασκεί αγωγή διανομής κατά των υπολοίπων, με την οποία ζητάει τη διανομή με πλειστηριασμό, όμως κάποιος από τους άλλους συνιδιοκτήτες ζητεί από το δικαστήριο την αυτούσια διανομή, εφόσον αυτή είναι δυνατή. Σε αυτή την περίπτωση, το δικαστήριο είναι ελεύθερο να δεχθεί είτε το αίτημα για πλειστηριασμό είτε το αίτημα για αυτούσια διανομή.
Το δικαστήριο θα κρίνει πώς θα εξασφαλιστούν καλύτερα το συμφέρον των κοινωνών και η καλύτερη οικονομική εκμετάλλευση του ακινήτου από τους συνιδιοκτήτες του. Το κυριότερο στοιχείο που θα επηρεάσει τη δικαστική απόφαση είναι η εξυπηρέτηση του συμφέροντος των συνιδιοκτητών .
Απλή χρησικτησία στα εξ’ αδιαιρέτου ακίνητα , δεν επιτρέπεται , με εξαίρεση την δικαστική χρησικτησία. Σε ένα εξ αδιαιρέτου ακίνητο μπορεί ένας συνιδιοκτήτης να αποκτήσει αποκλειστική κυριότητα με χρησικτησία, σε βάρος των συνιδιοκτητών του, με δικαστική απόφαση του πρωτοδικείου ή όταν γνωστοποιήσει εγγράφως (με εξώδικη δήλωση) στους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες ή συνιδιοκτήτη την απόφασή του αυτή να νέμεται από ένα χρονικό σημείο και εφεξής το ακίνητο αποκλειστικά για τον εαυτό του.
Στην δεύτερη περίπτωση, εάν με την παραλαβή του εξωδίκου , υπάρξει έγγραφη αντίδραση από τον συνιδιοκτήτη, καταρρίπτεται η χρησιμτησία.
Το ίδιο συμβαίνει και με τον συγκληρονόμο που αξιώνει ποσοστό μεγαλύτερο από την κληρονομική του μερίδα, αν δεν προβεί στην γνωστοποίηση, θεωρείται ότι το κατέχει στο όνομα των συγκληρονόμων. Η γνωστοποίηση αυτή δεν απαιτείται στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες προβαίνουν σε άτυπη διανομή του κοινού ακινήτου, αφού έκτοτε καθένας από αυτούς και γνωρίζοντας οι λοιποί, νέμεται αποκλειστικά για τον εαυτό του, αυτό που του περιήλθε με την άτυπη διανομή μέρος του ακινήτου.
Οι δικαστικές αποφάσεις υπερισχύουν των συμβολαιογραφικών πράξεων. Σε ένα εξ αδιαιρέτου οικόπεδο, για να γίνει ανέγερση, πρέπει να υπάρξει συμφωνία όλων των συγκυρίων για τον τρόπο διαχείρισης του οικοπέδου, ή να γίνει διανομή, ώστε κάθε ιδιοκτήτης να αποκτήσει αποκλειστική κυριότητα και δικαίωμα ανέγερσης.
Τα έξοδα που βαρύνουν το ακίνητο ( Ένφια, δημοτικά τέλη, Ταπ, τακτοποίηση- νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών στην πολεοδομία, απαραίτητες εργασίες συντήρησης του ακινήτου), βαρύνουν υποχρεωτικά όλους τους συνιδιοκτήτες.
Η συντήρηση, η επισκευή ή η βελτίωση του ακινήτου βαρύνουν όλους τους συνιδιοκτήτες. Εάν τα λειτουργικά έξοδα, καλύφθηκαν από τον ένα συνιδιοκτήτη, μπορεί να τα απαιτήσει από τους υπόλοιπους, εξώδικα ή με αγωγή αποζημίωσης. Επίσης, η ύπαρξη εμπράγματων δικαιωμάτων τρίτων (όπως ενέχυρο, υποθήκη, προσημείωση) επί του ακινήτου πριν από τη διανομή, δημιουργεί και αυτό αντίστοιχα βάρη και επιβαρύνσεις για όλους τους συνιδιοκτήτες.
Ενώ τα έξοδα βαρύνουν όλους τους συνιδιοκτήτες, οι αποφάσεις τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης, όπως π.χ. ο καθαρισμός , η συντήρηση του ακινήτου και η επίλυση επειγόντων ζητημάτων: λαμβάνονται με πλειοψηφία.
Ακόμα και αν ένα ακίνητο είναι “εξ’ αδιαιρέτου”, η υποθήκη παραμένει δεσμευτική πάνω στο ακίνητο, ανεξάρτητα από το ποιος ιδιοκτήτης το κατέχει.
Ο δανειστής μπορεί να προχωρήσει σε πλειστηριασμό για την είσπραξη του χρέους, εάν ο οφειλέτης δεν πληρώσει, ακόμα κι αν το ακίνητο έχει πλέον περάσει σε νέους ιδιοκτήτες ή εάν υπάρχουν συνιδιοκτήτες. Εάν το δάνειο αποπληρωθεί από έναν συνιδιοκτήτη με προσωπικά του χρήματα, μπορεί να στραφεί κατά των υπολοίπων συνιδιοκτητών και να απαιτήσει να του καταβληθεί το αντίστοιχο χρηματικό ποσό. ΟΙΚΗΣΗ:
Η ΟΙΚΗΣΗ είναι περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, αυστηρά προσωποπαγές, αμεταβίβαστο, ακληρονόμητο και ως προς την άσκησή του αδιαίρετο( δεν αποτελεί κυριότητα, αλλά προσωπικό δικαίωμα δουλείας εφόρου ζωής του συγκεκριμένου προσώπου).
Αποκλείεται να συσταθεί οίκηση σε ιδανικό μερίδιο πράγματος, αλλά μπορεί να συσταθεί σε μέρος πράγματος. Μπορεί να συσταθεί και σε αυτοτελές δωμάτιο καθώς και σε οποιονδήποτε χώρο εφόσον δεν ισχύει ο ΓΟΚ.
Η δουλεία οίκησης μπορεί να είναι πλήρης ή περιορισμένη. Πλήρης οίκηση δηλαδή υπάρχει όταν η εξουσία του ωφελούμενου αποκλείει την εξουσία του κυρίου και όταν συστήνεται επί οικοδομής ή διαμερίσματος μόνο για οικιστική χρήση.
Αντιθέτως, όταν προβλέπεται συνοίκηση ή όταν το δικαίωμα περιορίζεται σε ορισμένες μόνο χρονικές περιόδους χωρίς να αποκλείει το δικαίωμα του κυρίου να κατοικεί στον ίδιο χώρο κατά τα υπόλοιπα χρονικά διαστήματα ή όταν το δικαίωμα συστήνεται για επαγγελματική στέγη, πρόκειται για περιορισμένη προσωπική δουλεία.
Η μικτή χρήση του όμως δεν μπορεί να αποκλεισθεί εφόσον η επαγγελματική χρήση έχει δευτερεύοντα χαρακτήρα και δεν προσκρούει στις αντιλήψεις των συναλλαγών.
Ο δικαιούχος δικαιούται να κατοικεί με τα μέλη της οικογένειάς του. Δεδομένου ότι η οίκηση είναι πάντοτε αμεταβίβαστη, δεν μπορεί να είναι αντικείμενο κατάσχεσης με τη διαδικασία της εκτέλεσης στα ακίνητα, ενώ επίσης δεν μπορεί να είναι αντικείμενο υποθήκης. Η οίκηση, αποσβήνεται όπως και η επικαρπία, για τους λόγους που αναφέρονται στις διατάξεις 1167-1170 ΑΚ, όταν από πραγματικούς ή νομικούς λόγου η άσκησή της καταστεί κατά τρόπο απόλυτο, οριστικό και διαρκή αδύνατη και χωρίς δυνατότητα επανόδου στην προηγούμενη κατάσταση.
Συνεπώς, λόγω θανάτου και αφάνειας του δικαιούχου, με σύγχυση δικαιώματος (όταν δηλαδή στο πρόσωπο του δικαιούχου περιέλθει η κυριότητα), λόγω παραίτησης η οποία γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, κοινοποιείται στον κύριο και μεταγράφεται, λόγω καταστροφής της οικοδομής ή του διαμερίσματος, λόγω αδυναμίας ασκήσεως, λόγω αχρησίας, λόγω πληρωσης διαλυτικής αιρέσεως, λόγω παρόδου διαλυτικής προθεσμίας ή αναγκαστικής απαλλοτρίωσης.
Ο δικαιούχος της οίκησης έχει τις ακόλουθες υποχρεώσεις: α) της επιμελούς μεταχείρισης, της συνήθους συντήρησης, της ειδοποίησης του κυρίου για αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών που βλάπτουν ή απειλούν να βλάψουν το πράγμα, της πληρωμής των αναγκαίων εξόδων και δαπανών χρήσης και τακτικών δημόσιων βαρών, της συμμετοχής στις κοινές υποθέσεις όταν η οίκηση αφορά σε διαμέρισμα που έχει υπαχθεί στις διατάξεις οριζοντίου ιδιοκτησίας, της ανοχής πραγματογνωμοσύνης, καθώς και της απόδοσης της οικοδομής ή του διαμερίσματός της.
Η υπαίτια παράλειψη της συνήθους συντήρησης του πράγματος από τον δικαιούχο δουλείας οίκησης επιφέρει ευθύνη του προς αποζημίωση του κυρίου του ακινήτου αρχικά βάσει ενδοσυμβατικής ευθύνης και αν συνεπάγεται φθορές σε αυτό και βάσει αδικοπρακτικής ευθύνης.
Ο δικαιούχος μπορεί να παραιτηθεί από το δικαίωμα οίκησης, αλλά αυτή η παραίτηση πρέπει να γίνει εγγράφως με συμβολαιογραφικό έγγραφο, να κοινοποιηθεί στον κύριο του ακινήτου και να μεταγραφεί. Η παραίτηση μπορεί να γίνει με αντάλλαγμα ή χωρίς αντάλλαγμα.
Εάν η άσκηση της οίκησης καταστεί αδύνατη για πραγματικούς ή νομικούς λόγους (π.χ. καταστροφή της οικοδομής, αναγκαστική απαλλοτρίωση), το δικαίωμα αποσβήνεται. Ο δικαιούχος πρέπει να συντάξει συμβολαιογραφικό έγγραφο για την παραίτησή του.
Το έγγραφο αυτό πρέπει να κοινοποιηθεί στον ιδιοκτήτη του ακινήτου.
Το έγγραφο της παραίτησης πρέπει να μεταγραφεί στα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία για να έχει πλήρη ισχύ. Η οίκηση (δικαίωμα διαμονής σε ξένο ακίνητο) μπορεί να καταργηθεί μέσω δικαστικής απόφασης, αλλά συνήθως η κατάργησή της δεν επέρχεται ευθέως με απόφαση, αλλά λόγω της μη δυνατότητας άσκησής της.
Αυτό μπορεί να συμβεί εάν η άσκηση του δικαιώματος καταστεί οριστικά αδύνατη για πραγματικούς ή νομικούς λόγους, όπως για παράδειγμα λόγω καταστροφής του ακινήτου που αποτελεί το αντικείμενο της οίκησης.
Επίσης, εάν ο δικαιούχος δεν ασκεί το δικαίωμά του για μεγάλο χρονικό διάστημα και δεν έχει τη δυνατότητα να το επαναφέρει, η οίκηση μπορεί να αποσβεστεί. Αν το ακίνητο βαρύνεται με οίκηση και πλειστηριαστεί κατά τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, η οίκηση αποσβήνεται με την καταβολή του πλειστηριάσματος, σύμφωνα με το άρθρο 1323 ΑΚ.
Ενώ η άμεση κατάργηση της οίκησης από δικαστική απόφαση είναι σπάνια, μια δικαστική απόφαση μπορεί να αναγνωρίσει την αδυναμία άσκησης του δικαιώματος και, ως εκ τούτου, να επιφέρει την κατάργησή του.
Οι λόγοι ακυρότητας μιας συμβολαιογραφικής πράξης που αναγράφει το δικαίωμα οίκησης, περιλαμβάνουν την έλλειψη ικανότητας δικαιοπραξίας ενός προσώπου (π.χ. λόγω ψυχικής διαταραχής ή λόγω σοβαρών προβλημάτων υγείας), την έλλειψη δήλωσης βούλησης ή την ύπαρξη ελαττωμάτων στη βούληση (όπως πλάνη, απάτη, απειλή), την παράβαση του νόμιμου τύπου που απαιτείται για την ισχύ της δικαιοπραξίας, καθώς και την έλλειψη νόμιμης αιτίας ή την αντίθεση της δικαιοπραξίας με τον νόμο ή τα χρηστά ήθη.
Όταν ένα πρόσωπο δεν έχει την ικανότητα να εκδηλώσει συνειδητά τη βούλησή του, όπως σε περιπτώσεις ανηλίκων ή ατόμων με διανοητική διαταραχή ή ηλικιωμένων με συγκεκριμένα προβληματα υγείας: τότε υφίσταται Έλλειψη Δικαιοπρακτικής Ικανότητας και ακύρωση της συμβολαιογραφικής πράξης που προβλέπει την οίκηση.
Τα κάτωθι ελαττώματα καθιστούν τη δικαιοπραξία ακυρώσιμη, δηλαδή ισχύει αρχικά, αλλά μπορεί να ακυρωθεί κατόπιν δικαστικής προσφυγής με δικαστική απόφαση:
Πλάνη: Όταν ένα πρόσωπο προβαίνει σε δικαιοπραξία βασιζόμενο σε εσφαλμένη αντίληψη για βασικά στοιχεία.
Απάτη: Όταν ένα πρόσωπο εξαπατάται από την αντίθετη πλευρά για να προβεί σε δικαιοπραξία.
Απειλή: Όταν ένα πρόσωπο εξαναγκάζεται σε δικαιοπραξία υπό την απειλή σοβαρού και επικείμενου κακού.
Η ΕΠΙΚΑΡΠΙΑ Δεν ταυτίζεται με την πλήρη κυριότητα, καθώς ο επικαρπωτής δεν είναι ιδιοκτήτης
Η επικαρπία συνιστάται συνήθως με σύμβαση μεταξύ του ιδιοκτήτη και του επικαρπωτή. Με την παρακράτηση της επικαρπίας, ο ψιλός κύριος Διατηρεί την ιδιοκτησία του πράγματος και το δικαίωμα να το διαθέσει (π.χ. να το πωλήσει), αλλά όχι να το χρησιμοποιήσει ή να εισπράξει τα έσοδά του, όσο διαρκεί η επικαρπία.
Το άτομο που κατέχει την ψιλή κυριότητα είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, αλλά δεν μπορεί να το χρησιμοποιεί ή να το εκμεταλλεύεται όσο υπάρχει επικαρπία.
Ο επικαρπωτής έχει το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου για συγκεκριμένο διάστημα ή για τη διάρκεια της ζωής του. Ο επικαρπωτής απολαμβάνει συγκεκριμένα δικαιώματα, τα οποία περιλαμβάνουν:
-Χρήση του Ακινήτου: Μπορεί να κατοικεί στο ακίνητο ή να το χρησιμοποιεί για οποιονδήποτε νόμιμο σκοπό.
-Εκμίσθωση του Ακινήτου: Έχει το δικαίωμα να νοικιάζει το ακίνητο και να εισπράττει μισθώματα.
-Εκμετάλλευση Εσόδων: Εάν το ακίνητο είναι γεωργικό ή εμπορικό, μπορεί να εκμεταλλεύεται τα έσοδα από τη χρήση του.
Υποχρεώσεις του Επικαρπωτή:
Ο επικαρπωτής, ενώ έχει δικαιώματα χρήσης, φέρει και ορισμένες υποχρεώσεις:
-Συντήρηση του Ακινήτου: Είναι υπεύθυνος για τη διατήρηση του ακινήτου σε καλή κατάσταση.
-Πληρωμή Φόρων: Φέρει την ευθύνη για την πληρωμή φόρων ακινήτων, όπως ο ΕΝΦΙΑ, όσο διαρκεί η επικαρπία.
-Απαγόρευση Καταστροφής: Δεν επιτρέπεται να καταστρέψει ή να υποβαθμίσει την αξία του ακινήτου.
Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να χρησιμοποιεί ή να εκμεταλλεύεται το ακίνητο μέχρι να λήξει η επικαρπία ( δεν κατέχει την πλήρη κυριότητα).
Ο επικαρπωτής δεν μπορεί να πουλήσει το ακίνητο, καθώς η κυριότητα ανήκει στον ψιλό κύριο. Μπορεί, όμως, να νοικιάσει ή να εκμεταλλευτεί το ακίνητο.
Ο επικαρπωτής είναι υπεύθυνος για την πληρωμή φόρων όπως ο ΕΝΦΙΑ κατά τη διάρκεια της επικαρπίας.
Μετά τη λήξη της επικαρπίας, όλα τα δικαιώματα του επικαρπωτή επιστρέφουν στον ψιλό κύριο, ο οποίος αποκτά την πλήρη κυριότητα.
Η συντήρηση του ακινήτου αποτελεί ευθύνη του επικαρπωτή ώστε να διατηρηθεί σε καλή κατάσταση.
Η επικαρπία λήγει με τον θάνατο του επικαρπωτή, με την επιστροφή της στον ψιλό κύριο ή με την ολοκλήρωση του συμφωνημένου χρόνου.
Η επικαρπία συνιστάται μέσω διαφόρων συμβάσεων:
-Συμβολαιογραφική πράξη: Ο ιδιοκτήτης μιας ιδιοκτησίας μπορεί να υπογράψει ένα συμβόλαιο που μεταβιβάζει την επικαρπία σε κάποιον άλλο.
Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης αγρού μπορεί να υπογράψει ένα συμβόλαιο που παραχωρεί σε έναν αγρότη το δικαίωμα να καλλιεργεί τη γη και να κρατά τις καλλιέργειες.
-Διαθήκη: Η επικαρπία μπορεί να μεταβιβαστεί μέσω μιας διαθήκης (επικαρπία μετά θάνατον), όπου ο διαθέτης παραχωρεί την επικαρπία μιας ιδιοκτησίας σε έναν κληρονόμο.
-Δωρεά: Η επικαρπία μπορεί επίσης να μεταβιβαστεί μέσω μιας δωρεάς, όπου ο δωρητής παραχωρεί την επικαρπία μιας ιδιοκτησίας σε κάποιον άλλο χωρίς αντάλλαγμα. Η επικαρπία αορίστου χρόνου, ή αλλιώς ισόβια επικαρπία, μεταβιβάζεται με χαριστική πράξη, δηλαδή με δωρεά ή γονική παροχή.
Μεταβιβάζεται όμως και σε περίπτωση θανάτου του επικαρπωτή. Η επικαρπία κατοχυρώνεται συνήθως για την εξασφάλιση των γονιών ισοβίως.
Η ύπαρξη δύο διαφορετικών δικαιωμάτων πάνω στο ίδιο ακίνητο (επικαρπία και ψιλή κυριότητα), μπορεί να οδηγήσει σε διαφωνίες και νομικά προβλήματα, ειδικά σχετικά με τη χρήση και τη συντήρηση του ακινήτου.
Τα μειονεκτήματα της επικαρπίας περιλαμβάνουν τον περιορισμό της δυνατότητας του ψιλού κυρίου να διαθέσει το ακίνητο, την ευθύνη του επικαρπωτή για τη συντήρηση και τις δαπάνες του ακινήτου, τη μη δυνατότητα πώλησης ή μεταβίβασης του ακινήτου από τον επικαρπωτή, και την πιθανότητα διαφωνιών και νομικών προβλημάτων μεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κυρίου.
