Ακίνητα: Όλες οι αλλαγές σε ενοίκια, Airbnb, ΕΝΦΙΑ και φόρους

Σημαντικές ανατροπές και νέες υποχρεώσεις φέρνει το νέο φορολογικό πακέτο για την αγορά ακινήτων, που τίθεται σταδιακά σε εφαρμογή από το φθινόπωρο του 2026 και μέσα στο 2027.

Από την υποχρεωτική εξόφληση των ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπέζης και τους νέους περιορισμούς στα Airbnb, μέχρι τη μείωση της φορολογικής κλίμακας για τα ενοίκια, τις αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ και τη θέσπιση του Μητρώου Ιδιοκτησίας (ΜΙΔΑ), ιδιοκτήτες και ενοικιαστές καλούνται να προσαρμοστούν σε ένα τελείως νέο τοπίο.

Σύμφωνα με δημοσίευμα της εφημερίδας «ΤΑ ΝΕΑ», το νέο πλαίσιο στοχεύει στην καταπολέμηση της φοροδιαφυγής, στην επιστροφή των κενών κατοικιών στην αγορά για τη συγκράτηση των τιμών, καθώς και στην απλοποίηση των δηλώσεων ιδιοκτησίας.

Αναλυτικά οι 10 βασικότερες αλλαγές που διαμορφώνουν τον νέο χάρτη των ακινήτων:

Υποχρεωτικά μέσω τράπεζας τα ενοίκια από 1η Οκτωβρίου 2026

Από την 1η Οκτωβρίου 2026 καταργείται οριστικά η καταβολή των ενοικίων με μετρητά, καθώς όλες οι πληρωμές θα πρέπει να διενεργούνται αποκλειστικά μέσω του τραπεζικού συστήματος.

• Για τους ενοικιαστές: Η επιμονή στη χρήση μετρητών συνεπάγεται την απώλεια της επιστροφής ενός ενοικίου ετησίως, καθώς και την ακύρωση τυχόν στεγαστικών επιδομάτων/ενισχύσεων.
• Για τους ιδιοκτήτες: Η είσπραξη «στο χέρι» επιφέρει την απώλεια της αυτόματης έκπτωσης 5% επί του εισοδήματος από ενοίκια, οδηγώντας σε αυξημένο φόρο.

Παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές

Με στόχο τη συγκράτηση του κατασκευαστικού κόστους και την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας, η αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών αναμένεται να παραταθεί για ακόμη ένα έτος.

Στον «πάγο» ο φόρος υπεραξίας 15%

Παράταση σχεδιάζεται και για την αναστολή εφαρμογής του φόρου υπεραξίας 15% που επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Το μέτρο, αν και έχει θεσμοθετηθεί, παραμένει ανενεργό στην πράξη, ενώ στο τραπέζι βρίσκεται ακόμη και το ενδεχόμενο της οριστικής ακύρωσής του.

Νέοι περιορισμοί για τα Airbnb και το 2027

Το πάγωμα των νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής σε κορεσμένες περιοχές θα διατηρηθεί και κατά τη διάρκεια του 2027. Παράλληλα, εξετάζεται η διεύρυνση της απαγόρευσης και σε άλλες γειτονιές όπου η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων συμπιέζει διαθέσιμες κατοικίες και εκτοξεύει τα ενοίκια.

Τριετής φοροαπαλλαγή για κλειστά σπίτια

Εξετάζεται η διεύρυνση του κινήτρου της τριετούς φοροαπαλλαγής για όσους ιδιοκτήτες διαθέσουν στην αγορά μακροχρόνιων μισθώσεων κατοικίες που παρέμεναν κλειστές για τουλάχιστον μία τριετία, ή μετατρέψουν μισθώσεις από Airbnb σε μακροχρόνιες.

Το μέτρο καλύπτει ακίνητα επιφάνειας έως 120 τ.μ. (με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε τέκνο πέραν των δύο σε πολύτεκνες οικογένειες). Ενώ η υφιστάμενη προθεσμία λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026, φορείς της αγοράς (ΠΟΜΙΔΑ) ζητούν περαιτέρω χαλάρωση των προϋποθέσεων.

Φορολογικά κίνητρα και μελέτη για πτώση τιμών έως 24,6%

Σύμφωνα με ειδική μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, η σταδιακή αξιοποίηση και επανένταξη των κενών κατοικιών στην αγορά εντός βάθους εξαετίας θα μπορούσε να επιφέρει συμπίεση των πραγματικών τιμών των ακινήτων από 15,5% έως και 24,6%. Η μελέτη προκρίνει φοροελαφρύνσεις για ανακαινίσεις, στοχευμένα φρένα στο Airbnb και ενίσχυση της κοινωνικής κατοικίας.

«Μπόνους» έως 16.000 ευρώ στην Εφορία: Το κίνητρο ανακαίνισης που παίρνει παράταση

Εξετάζεται η παράταση του φορολογικού κινήτρου που προσφέρει έκπτωση φόρου έως και 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας για δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης κατοικιών και επαγγελματικών χώρων (το οποίο κανονικά λήγει στο τέλος του 2026).

«Ψαλίδι» στους φόρους ενοικίων

Από τις φορολογικές δηλώσεις του 2027 τίθεται σε ισχύ η νέα, ευνοϊκότερη φορολογική κλίμακα για τα εισοδήματα από ακίνητα, ελαφρύνοντας περισσότερους από 160.000 φορολογούμενους που δηλώνουν ετήσια εισοδήματα από μισθώματα άνω των 12.000 ευρώ.

Έρχεται το νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης από το 2027

Από την 1η Ιανουαρίου 2027 θεσπίζεται το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), αντικαθιστώντας το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ).

Το ΤΤΑ θα εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ρεύματος, με τον συντελεστή να ορίζεται από κάθε Δήμο μεταξύ 0,3‰ και 0,7‰. Οι επιβαρύνσεις αναμένεται να είναι αυξημένες για νεόδμητα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες, ενώ ελαφρύνσεις θα δουν τα παλαιότερα ακίνητα σε χαμηλές/μεσαίες ζώνες.

Κατάργηση ΕΝΦΙΑ σε 12.700 οικισμούς & Νέο Μητρώο Ακινήτων (ΜΙΔΑ)

• ΕΝΦΙΑ: Από το 2027 καταργείται πλήρως ο ΕΝΦΙΑ για τις κύριες κατοικίες σε περίπου 12.700 μικρούς οικισμούς της χώρας, εφόσον η αντικειμενική τους αξία δεν υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ. Παράλληλα, ο φόρος θα υπολογίζεται πλέον με βάση την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
• Μητρώο ΜΙΔΑ: Ενεργοποιείται το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, όπου οι ιδιοκτήτες θα υποχρεωθούν να διορθώσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους και να δηλώσουν την πραγματική τους χρήση επιλέγοντας ανάμεσα σε 60 διαφορετικές κατηγορίες (ιδιοκατοίκηση, μίσθωση, δωρεάν παραχώρηση κ.ά.), δηλώνοντας παράλληλα και τον IBAN στον οποίο εισπράττεται το ενοίκιο.

Παραδείγματα: Πώς διαμορφώνεται η νέα φορολογική κλίμακα ενοικίων

Με τη νέα κλίμακα που θα αποτυπωθεί στις δηλώσεις του 2027, η ελάφρυνση αυξάνεται αναλογικά με το ύψος του εισοδήματος από ενοίκια:

• Για ετήσιο εισόδημα 20.000 ευρώ: Ο φόρος μειώνεται από τα 4.600 ευρώ στα 3.800 ευρώ, προσφέροντας καθαρό όφελος 800 ευρώ.
• Για ετήσιο εισόδημα 50.000 ευρώ: Η μείωση του φόρου φτάνει τα 300 ευρώ.