Στον «αέρα», έστω και προσωρινά η εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο (ΕΧΠ) για τον Τουρισμό επιφέρει αλλαγές, που ως στόχο έχουν να αποτραπεί η άναρχη οικιστική ανάπτυξη, αλλά οπωσδήποτε φέρει την αγορά σε κατάσταση αναμονής, έως ότου γίνουν αντιληπτές και κατανοητές οι τροποποιήσεις που επιφέρει.
Η κυβέρνηση, πάντως, διαβεβαιώνει ότι η αγορά δεν θα αιφνιδιαστεί και ότι γίνεται προσπάθεια να μην μετατραπούν άρτιες οικοδομήσιμες περιουσίες σε αγροτεμάχια άνευ ουσιαστική αξίας.
Η πιο σημαντική αλλαγή αφορά τις απαιτήσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση, όπου το ελάχιστο όριο έκτασης για τουριστικές επενδύσεις διπλασιάζεται από τα 4 στα 8 στρέμματα, ενώ σε 18 περιοχές υψηλής επιβάρυνσης το όριο αυτό εκτινάσσεται στα 16 στρέμματα.
Στις κορεσμένες αυτές ζώνες, που περιλαμβάνουν δημοφιλείς προορισμούς όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, η Κέρκυρα και τμήματα της Κρήτης, επιβάλλεται πλαφόν 100 κλινών για νέες μονάδες, την ώρα που στις αναπτυσσόμενες περιοχές το όριο φτάνει τις 350.
Παράλληλα, θεσπίζεται μια ζώνη απόλυτης προστασίας στην ακτογραμμή, απαγορεύοντας κάθε κατασκευή στα πρώτα 25 μέτρα από το κύμα, με εξαίρεση τις υποδομές προσβασιμότητας για άτομα με αναπηρία.
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο (ΕΧΠ) για τον Τουρισμό παρουσιάστηκε τον Μάιο του 2026, αποτελεί τη σημαντικότερη πολεοδομική παρέμβαση των τελευταίων ετών και παρουσιάστηκε στο σύνολό του από τους συναρμόδιους υπουργούς Περιβάλλοντος και ενέργειας Στ. Παπασταύρου και Τουρισμού Ο. Κεφαλογιάννη.
Στόχος του είναι η μετάβαση από το μοντέλο της μαζικής δόμησης σε ένα μοντέλο που σέβεται τη «φέρουσα ικανότητα» κάθε τόπου.
Ακολουθούν όλες οι τεχνικές και στρατηγικές λεπτομέρειες:
1. Η Νέα Κατηγοριοποίηση της Επικράτειας
- Η χώρα χωρίζεται σε 1.035 Δημοτικές Ενότητες, οι οποίες κατατάσσονται σε πέντε ζώνες με βάση την πυκνότητα των κλινών και την περιβαλλοντική πίεση:
- Περιοχή Α (Ελεγχόμενης Ανάπτυξης – Κορεσμένες): Περιλαμβάνει 18 δημοτικές ενότητες (π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, τμήματα της Κέρκυρας, Ρόδου, Κρήτης). Εδώ επιβάλλονται οι αυστηρότεροι περιορισμοί.
- Περιοχή Β (Ανεπτυγμένες): Περιοχές με σημαντική κίνηση όπου επιδιώκεται ποιοτική αναβάθμιση αντί για ποσοτική επέκταση.
- Περιοχές Γ & Δ (Αναπτυσσόμενες & Πρώιμης Ανάπτυξης): Περιοχές με περιθώρια νέων επενδύσεων, πάντα όμως με περιβαλλοντικά κριτήρια.
- Περιοχή Ε (Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης): Περιοχές που έχουν ανάγκη από τουριστική ώθηση και στις οποίες παρέχονται τα περισσότερα κίνητρα.
2. Κανόνες Δόμησης & Αρτιότητα
Στο επίκεντρο οι απαιτήσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση:
- Αύξηση Αρτιότητας: Στις κορεσμένες περιοχές (Α), η ελάχιστη έκταση για τουριστική μονάδα αυξάνεται στα 16 στρέμματα. Στις περιοχές Β στα 12 στρέμματα, ενώ στις υπόλοιπες (Γ έως Ε) το ελάχιστο όριο ορίζεται στα 8 στρέμματα (από 4 που ίσχυε).
- Πλαφόν Κλινών: Στις περιοχές Α το όριο είναι οι 100 κλίνες, ενώ στις περιοχές Β οι 350 κλίνες.
3. Ειδική Προστασία Νησιών (3 Ομάδες)
Ο σχεδιασμός θωρακίζει τα νησιά ανάλογα με το μέγεθός τους:
- Ομάδα Ι (Μεγάλα νησιά >250 τ.χλμ.): Ισχύουν οι γενικοί αυστηροί κανόνες ανά κατηγορία (Α-Ε).
- Ομάδα ΙΙ (Μεσαία νησιά 20-250 τ.χλμ.): Επιτρέπεται μόνο ήπια ανάπτυξη με μέγιστο τις 100 κλίνες.
- Ομάδα ΙΙΙ (Μικρά νησιά <20 τ.χλμ.): Αυστηρή προστασία με περιορισμούς που αποτρέπουν την αλλοίωση του φυσικού τοπίου.
- Νησίδες <1.000 στρέμματα: Πρακτικά απαγορεύεται κάθε νέα τουριστική ανάπτυξη.
4. Παράκτια Ζώνη & Περιβάλλον
- Ζώνη Μηδενικής Δόμησης: Στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύεται κάθε κατασκευή. Επιτρέπονται μόνο υποδομές πρόσβασης (π.χ. ράμπες ΑμεΑ).
- Διαχείριση Πόρων: Για πρώτη φορά, η αδειοδότηση μονάδων άνω των 50 κλινών θα απαιτεί Έκθεση Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας, η οποία θα εξετάζει αν υπάρχουν επαρκείς πόροι (κυρίως νερό) και υποδομές.
- Πισίνες: Υπάρχει ισχυρή σύσταση για χρήση αποκλειστικά θαλασσινού νερού στις τουριστικές εγκαταστάσεις.
5. Βραχυχρόνια Μίσθωση (Airbnb)
Το χωροταξικό δίνει πλέον το δικαίωμα στους Δήμους να θέτουν τοπικούς περιορισμούς (π.χ. ανώτατο αριθμό κατοικιών ανά περιοχή) αν κρίνεται ότι απειλείται η κοινωνική συνοχή ή η φέρουσα ικανότητα των υποδομών.
6. Εξαιρέσεις & Μεταβατικές Διατάξεις
Για να μην παγώσει η αγορά, διευκρινίστηκε ότι:
- Όσα έργα έχουν ήδη εγκεκριμένη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) ή περιβαλλοντικούς όρους, δεν επηρεάζονται από τους νέους κανόνες.
- Το πλαίσιο θα εξειδικευτεί περαιτέρω από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) που βρίσκονται σε εξέλιξη.
- Χρονοδιάγραμμα: Η διαβούλευση λήγει στις 25 Μαΐου 2026. Το τελικό πόρισμα αναμένεται αρχές Ιουνίου και η έκδοση του ΦΕΚ (ΚΥΑ) προγραμματίζεται για τα τέλη Ιουνίου 2026.
